SCADENZA: 31 DICEMBRE 2022
Il decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, c.d. Decreto Sostegni bis, ha introdotto nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa di abitazione con la finalità di favorire l’autonomia abitativa dei giovani under 36. Cerchiamo di vedere insieme che cosa prevede il decreto: quali sono i requisiti, quali i benefici e come poterli richiedere.
REQUISITI
Le agevolazioni si applicano ai soggetti che:
1- Non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è rogitato.
2- Hanno ISEE non superiore a 40.000 €
Il requisito di età va mantenuto per tutto l’anno solare di stipula dell’atto: ad esempio chi stipula l’atto ad aprile 2022 e compirà 36 anni entro il 31 dicembre dello stesso anno NON può accedere all’agevolazione.
L’ISEE è riferito alla situazione economica del nucleo familiare del dichiarante. L’attestazione deve essere in corso di validità alla data del rogito. Nell’atto sarà indicato il numero di protocollo dell’attestazione, o dove questa non sia ancora stata rilasciata, il numero di protocollo della DSU (che va comunque presentata prima della data del rogito).
E’ sufficiente presentare un’attestazione ISEE di tipo ordinario.
E’ tuttavia possibile avvalersi di un ISEE corrente, se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale è variata in maniera significativa rispetto all’ISEE ordinario. Ricordiamo che l’ISEE ordinario fotografa la situazione economica del nucleo familiare risalente a 2 anni prima della dichiarazione, mentre l’ISEE corrente si basa su un periodo più ravvicinato.
L’ISEE corrente può essere integrato all’ISEE ordinario qualora si siano verificate le seguenti eventualità:
- Sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa
- Interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari
- diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo (rispetto all’ISEE ordinario)
- diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale (rispetto all’ISEE ordinario)
L’attestazione ISEE corrente ha validità di 6 mesi.
E’ necessario per l’acquirente:
1) Avere o stabilire la propria residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato entro 18 mesi dall’acquisto;
2) non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3) non essere titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa” e, in caso contrario, alienare (vendere/cedere) l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Per usufruire delle agevolazioni l’immobile oggetto dell’acquisto deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazione di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
BENEFICI
- Nei casi in cui l’acquisto dell’immobile è soggetto ad imposta di registro si applica un’esenzione totale dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.
- Laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA viene riconosciuto un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto. L’IVA viene applicata in questo caso con aliquota agevolata del 4%. Il credito di imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto.
NB: l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale vale ANCHE per gli atti assoggettati ad IVA, dove queste imposte sono applicate in misura fissa.
Per capire meglio come funzionano queste imposte e come vengono applicate, puoi leggere l’utilissima guida dedicata all’acquisto della casa curata da Agenzia delle entrate
SE L’IMMOBILE VIENE CO-ACQUISTATO?
Nel caso in cui l’immobile ad uso abitativo venga co-acquistato da più persone i benefici fiscali previsti dalla misura andranno calcolati separatamente per la parte a ciascuno spettante ed in favore dei soli soggetti aventi i requisiti richiesti.
Ad esempio nel caso di una coppia di cui un solo componente abbia diritto alle agevolazioni “under 36”, queste saranno applicate soltanto alla quota acquistata dal medesimo. L’altro co-acquirente, qualora ne abbia la titolarità, potrà comunque avvalersi per la propria quota delle agevolazioni previste per l’acquisto “prima casa”.
Quindi ricapitolando:
- La quota del soggetto avente i requisiti previsti per l’agevolazione “prima casa under 36” beneficerà del trattamento fiscale previsto (vedi benefici sopra)
- La quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione “prima casa”, beneficerà della relativa disciplina (imposta di registro al 2% sul valore dell’immobile, con importo minimo pari a 1000€ ed imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50€ ciascuna; in caso di acquisto soggetto ad IVA, aliquota agevolata al 4% ed imposta di registro, catastale ed ipotecaria in misura fissa pari a 200€)
- Alla quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione saranno applicate le tassazioni ordinarie (imposta di registro al 9% sul valore dell’immobile, con importo minimo pari a 1000€ ed imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 50€ ciascuna; in caso di acquisto soggetto ad IVA, aliquota al 10% ed imposta di registro, catastale ed ipotecaria in misura fissa pari a 200€)
IN CASO DI FINANZIAMENTI
Per i mutui erogati a giovani under 36 per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili a uso abitativo che presentano le caratteristiche previste dalla misura è prevista l’esenzione dell’imposta sostitutiva, normalmente equivalente allo 0,25% della somma mutuata.
Grazie al Fondo di Garanzia Mutui per la Prima casa, è possibile attivare un mutuo con controgaranzia dello Stato all’80%.
L’importo del finanziamento non può superare i 250.000€
COME RICHIEDERE IL BONUS
La domanda di accesso al nuovo bonus prima casa under 36 va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all’iniziativa a cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica qui scaricabile.
L’elenco delle banche a oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Consap.
RIFERIMENTI NORMATIVI
Decreto Sostegni Bis – Testo Coordinato (Pdf 2 Mb).
Circolare Agenzia delle Entrate 12/E del 14 ottobre 2021 (Pdf 561 Kb).
Modulo Nuovo bonus prima casa under 36 (Pdf 269 Kb)
Testo della Legge di Bilancio 2022 (Pdf 2 Mb) pubblicato sulla Gazzetta Serie Generale n. 310 del 31-12-2021 – Suppl. Ordinario n. 49
